"Kauanko siinä menee?" on ensimmäinen kysymys, kun taloyhtiön hallitus alkaa suunnitella julkisivuremonttia. Kysymys on olennainen, sillä aikataulu sanelee pitkälti kustannukset, vaikuttaa asukasviihtyvyyteen ja määrittää koko projektin hallinnan. Yleinen vastaus "se riippuu" ei auta ketään, joten emme tyydy siihen.
Annamme sen sijaan kaksi konkreettista esimerkkiä aikatauluineen: tyypillisen rivitalon ja pienen kerrostalon julkisivuremontin. Esimerkit perustuvat kymmeniin toteuttamiimme kohteisiin pääkaupunkiseudulla ja antavat realistisen kuvan siitä, mitä odottaa, kun projekti tehdään ammattimaisesti alusta loppuun.
Mikä kaikki vaikuttaa julkisivuremontin kestoon?
Ennen esimerkkeihin pureutumista on syytä käydä läpi tekijät, jotka eniten vaikuttavat aikatauluun. Yksikään talo ei ole toisensa kopio, ja siksi jokainen julkisivuremontti on omanlaisensa. Suurimmat muuttujat ovat kuitenkin lähes aina samat.
Kohteen koko ja rakennustapa: Viiden asunnon rivitalon maalausurakka on luonnollisesti nopeampi kuin 50 asunnon kerrostalon täydellinen julkisivusaneeraus. Kerrostaloissa myös korkeus asettaa omat vaatimuksensa telineille ja nostimille.
Työn laajuus: Onko kyseessä pelkkä huoltomaalaus vai uusitaanko samalla eristeitä, korjataanko betonivaurioita tai peräti parvekkeita? Mitä laajempi urakka, sitä pidempi kesto. Tässä korostuu saneerauksen ja remontin ero, joka julkisivutöissä on erityisen merkittävä.
Sääolosuhteet: Suomen sää on suurin jokerikortti. Maalaus- ja rappaustyöt vaativat tiettyjä lämpötiloja ja kuivaa keliä. Vaikka työmaa voidaan suojata huputuksella, rankkasateet tai yllättävät yöpakkaset aiheuttavat helposti viivästyksiä. Ammattilainen osaa varautua säähän, mutta luontoa ei voi täysin hallita.
Yllätykset rakenteissa: Totuus paljastuu vasta, kun vanha pinta avataan. Kuntotutkimus antaa hyvän arvion, mutta yllätyksiä – kuten oletettua laajempia lahovaurioita puujulkisivussa – voi aina löytyä. Siksi aikatauluun ja budjettiin on järkevää jättää pelivaraa.
Esimerkki 1: Rivitaloyhtiön julkisivuremontin aikataulu
Otetaan esimerkiksi tyypillinen 1980-luvulla rakennettu kuuden asunnon rivitaloyhtiö puuverhoillulla julkisivulla. Tavoitteena on vanhan maalin poisto, pienten lahovaurioiden korjaus ja uusi maalipinta.
Oletukset:
- Kohde: 6 asunnon rivitaloyhtiö Espoossa
- Työ: Puuverhouksen huoltomaalaus ja pienet korjaukset
- Ajankohta: Touko-heinäkuu
Vaihe 1: Suunnittelu ja valmistelu (kesto 3–5 kuukautta)
- Kuukausi 1: Hallitus tilaa kuntokartoituksen ja hankesuunnitelman. Niissä määritellään korjaustarve ja alustava budjetti.
- Kuukausi 2: Kilpailutetaan ja valitaan projektin valvoja sekä pääsuunnittelija.
- Kuukausi 3: Suunnittelija laatii tarkat työselosteet ja tarjouspyyntöasiakirjat.
- Kuukausi 4: Urakan kilpailutus. Me Saneeraus Ässillä vastaamme tarjouspyyntöön ja käymme kohteessa varmistamassa työn laajuuden. Hallitus vertailee tarjouksia – muistaen, ettei halvin ole aina paras.
- Kuukausi 5: Yhtiökokous käsittelee hankkeen ja päättää urakoitsijan valinnasta sekä rahoituksesta. Sopimus allekirjoitetaan.
Vaihe 2: Toteutus (kesto 8–10 viikkoa)
- Viikko 1: Työmaan perustaminen. Tuomme paikalle telineet, suojaamme istutukset ja piha-alueet sekä tiedotamme asukkaita työn aloituksesta.
- Viikot 2–4: Vanhan, hilseilevän maalin kaavinta ja pinnan pesu. Tässä vaiheessa paljastuvat todelliset korjaustarpeet. Teemme tarvittavat puuosien vaihdot ja korjaukset.
- Viikot 5–7: Pohjamaalaus ja pintamaalaus (yleensä kaksi kerrosta). Jokaisen kerroksen välissä on oltava riittävä, säästä riippuva kuivumisaika. Tässä vaiheessa ei voi oikaista.
- Viikko 8: Viimeistelytyöt, kuten ikkunapeltien ja nurkkalautojen maalaus.
- Viikko 9: Telineiden purkaminen ja työmaan loppusiivous. Palautamme piha-alueet siistiin kuntoon.
- Viikko 10: Urakan vastaanottotarkastus yhdessä taloyhtiön edustajan ja valvojan kanssa. Käymme läpi tehdyn työn ja luovutamme kohteen.
Rivitalon julkisivuremontin työmaa-aika on siis tyypillisesti noin 2–2,5 kuukautta. Koko projekti suunnittelusta toteutukseen vie kuitenkin helposti yli puoli vuotta.
Esimerkki 2: Kerrostalon julkisivuremontin aikataulu
Siirrytään isompaan kohteeseen: 1970-luvun betonielementtikerrostalo Helsingissä. Talossa on kolme kerrosta ja 20 asuntoa. Remontissa uusitaan elementtien saumaukset, korjataan betonivauriot ja maalataan julkisivu.
Oletukset:
- Kohde: 20 asunnon kerrostalo Helsingissä
- Työ: Betonijulkisivun kuntotutkimus, korjaus, saumaus ja maalaus
- Ajankohta: Huhti-syyskuu
Vaihe 1: Suunnittelu ja valmistelu (kesto 6–12 kuukautta)
- Kerrostalossa suunnitteluvaihe on huomattavasti laajempi ja vaatii usein myös rakennusluvan. Hankesuunnittelu, suunnittelijoiden valinta, tekninen suunnittelu ja lupaprosessi vievät tyypillisesti 6–12 kuukautta, joskus pidempäänkin, ennen kuin lapio isketään maahan.
Vaihe 2: Toteutus (kesto 4–6 kuukautta)
- Kuukausi 1: Työmaan perustaminen. Tämä on iso operaatio, johon kuuluu koko talon huputtaminen sääsuojalla ja rakennustelineiden pystytys. Tähän kuluu helposti 2–3 viikkoa.
- Kuukausi 2: Vanhojen elementtisaumausten poisto ja pintojen puhdistus, yleensä hiekkapuhalluksella. Betonivaurioiden piikkaus auki.
- Kuukausi 3: Betonikorjaukset. Vauriot ja rapautumat paikataan korjausmassalla. Tämä on hidasta ja tarkkaa käsityötä, ja kuivumisajat ovat pitkiä.
- Kuukausi 4: Uusien, elastisten saumojen asennus elementtien väliin. Tämän jälkeen julkisivun pohjustus ja maalaus.
- Kuukausi 5: Viimeistelytyöt, kuten ikkunoiden ja parvekkeiden pellitykset sekä mahdolliset parvekekaiteiden uusinnat tai kunnostukset.
- Kuukausi 6: Telineiden ja sääsuojan purkaminen, mikä sekin vie aikaa. Lopuksi piha-alueiden kunnostus, loppusiivous ja vastaanottotarkastus.
Tämän esimerkkikohteen aktiivinen työmaa-aika on siis noin 4–6 kuukautta. Käytännössä tämä tarkoittaa yhtä kokonaista kesää, jolloin asukkaiden on sopeuduttava telineisiin ja remontin ääniin.
Yleisimmät sudenkuopat – miten vältät aikataulun venymisen?
Kokemuksemme mukaan aikataulut pettävät useimmiten muutamasta syystä, jotka ovat kuitenkin vältettävissä hyvällä suunnittelulla.
- Puutteellinen suunnittelu: Yleisin virhe on kiirehtiä toteutukseen ilman kunnollisia suunnitelmia. Huolellinen kuntotutkimus ja tarkat työselosteet minimoivat yllätykset ja pitävät projektin raiteillaan.
- Päätöksenteon hitaus: Jos taloyhtiön hallitus tai yhtiökokous ei tee tarvittavia päätöksiä ripeästi, koko projekti pysähtyy. Päätökset on valmisteltava hyvin ja niistä on viestittävä selkeästi osakkaille.
- Epärealistinen budjetti: Jos urakka kilpailutetaan pelkkä hinta edellä ja budjetista puuttuu varauma yllätyksille, ensimmäinen ongelma pysäyttää työt. Realistinen budjetti sisältää puskurin myös yllättäville lisätöille.
- Heikko asukasviestintä: Tämä ei suoraan viivästytä työtä, mutta aiheuttaa valtavasti kitkaa ja kuormittaa kaikkia. Säännöllinen ja avoin viestintä työn etenemisestä on avain onnistumiseen.
Onnistunut julkisivuremontti on taloyhtiön suurimpia investointeja kiinteistön arvoon ja asumisviihtyvyyteen. Se on projekti, jossa ei kannata oikaista. Kun suunnittelu on perusteellinen, urakoitsija ammattitaitoinen ja viestintä avointa, aikataulu pysyy hallinnassa ja lopputulos kestää vuosikymmeniä.
Jos taloyhtiössänne Helsingin, Espoon tai Vantaan alueella on julkisivuremontti ajankohtainen, ota meihin yhteyttä. Emme vain heitä hintaa ilmaan, vaan autamme teitä luomaan realistisen suunnitelman ja aikataulun, joka pitää.
Usein kysytyt kysymykset
Mihin vuodenaikaan julkisivuremontti kannattaa tehdä?
Paras aika julkisivutöille on Suomessa myöhäisestä keväästä alkusyksyyn, tyypillisesti huhti-syyskuun välillä. Useimmat maalit ja rappauslaastit vaativat plusasteita ja kuivia olosuhteita kuivuakseen ja kovettuakseen. Sääsuojilla kautta voidaan pidentää, mutta valoisa ja lämmin aika on tehokkainta ja siten myös kustannustehokkainta.
Kuinka paljon asukkaille aiheutuu haittaa?
Haittaa aiheutuu väistämättä, mutta ammattitaitoinen urakoitsija minimoi sen. Yleisimpiä haittoja ovat melu (etenkin purku- ja hiekkapuhallusvaiheessa), pöly, telineiden peittämät ikkunat ja rajoitukset pihan käytössä. Jatkuva tiedottaminen on avainasemassa: kun asukkaat tietävät, mitä tapahtuu ja milloin, haittoja on helpompi sietää. Työt tehdään pääsääntöisesti arkisin virka-aikaan.
Voiko julkisivuremontin tehdä osissa?
Teknisesti kyllä, mutta emme suosittele sitä. Kustannustehokkainta ja laadukkainta on tehdä koko urakka kerralla. Työmaan perustaminen, telineet ja kaluston siirrot maksavat paljon, joten niiden tekeminen useaan kertaan tulee kalliiksi. Myös yhtenäisen lopputuloksen saavuttaminen on vaikeampaa, jos työ tehdään eri vuosina eri sääolosuhteissa.
Mitä tapahtuu, jos remontin aikana löytyy laajoja vaurioita?
Ammattitaitoinen urakoitsija keskeyttää työn vaurion kohdalla, dokumentoi löydöksen ja kutsuu paikalle taloyhtiön edustajan ja valvojan. Tilanne arvioidaan yhdessä, ja lisätyölle laaditaan kustannusarvio sekä aikatauluvaikutus. Tämä hyväksytetään taloyhtiöllä ennen töiden jatkamista. Juuri näitä tilanteita varten projektibudjetissa on oltava varauma yllättäviä kuluja varten.
Kannattaako julkisivuremontti ja kattoremontti yhdistää?
Kyllä, useimmiten se on erittäin kannattavaa. Julkisivu- ja kattoremontti liittyvät saumattomasti toisiinsa räystäiden ja seinän liittymäkohdissa. Molemmat vaativat usein myös telineitä. Yhdistämällä projektit säästetään merkittävästi telinekustannuksissa, työmaan hallinnoinnissa ja valvonnassa. Samalla varmistetaan, että rakenteiden liitoskohdat tulevat kerralla kuntoon ja vesitiiviiksi, mikä vähentää tulevaisuuden riskejä.